Ev Satışında Gelir Vergisi: Kim Öder, Ne Kadar ve Ne Zaman?

Ev sahibi olarak bir gayrimenkulü satmayı düşündüğünüzde, akla ilk gelen konulardan biri de vergi yükümlülüğü oluyor. Özellikle “Evimi satarsam gelir vergisi öder miyim?” sorusu birçok kişinin kafasını karıştırıyor. Bu yazımızda, ev satışından kaynaklı gelir vergisi konusunu sade ve anlaşılır bir şekilde ele alıyoruz.

1. Hangi Durumlarda Ev Satışından Gelir Vergisi Alınır?

Ev satışında gelir vergisi ödenip ödenmeyeceği, elde tutma süresi ile yakından ilgilidir. Bu süreye istisna süresi denir.

• Kural: Bir konut ya da arsa edinildikten sonra 5 yıl içinde satılırsa, bu satıştan elde edilen kazanç üzerinden Gelir Vergisi ödenir.

• İstisna: Eğer taşınmaz 5 yıldan uzun süredir sizin adınıza kayıtlıysa, satıldığında gelir vergisine tabi olmazsınız.

• Not: Bu 5 yıllık süre, konutun tapuya tescil edildiği (yani tapunun alındığı) tarihten itibaren hesaplanır.

2. Hangi Kazanç Vergiye Tabi?

Gelir Vergisi’ne tabi olan kazanç, satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki enflasyona göre düzeltilmiş farktır.

Örnek:

• 2019’da evinizi 400.000 TL’ye aldınız.

• 2024’te 1.000.000 TL’ye sattınız.

• 5 yıl dolmadığı için bu kazanç gelir vergisine tabidir.

• Aradaki 600.000 TL doğrudan vergiye tabi değildir; yeniden değerleme oranları ile alış fiyatı güncellenir ve sadece gerçek kazanç üzerinden vergi hesaplanır.

3. Ne Kadar Vergi Ödenir?

Vergi, artan oranlı tarifeye göre hesaplanır. 2025 yılı için Gelir Vergisi tarifesi şöyledir:

Ayrıca, belirli bir kazanca kadar her yıl istisna tutarı uygulanır. Örneğin, 2025 için bu tutar yaklaşık 87.000 TL civarındadır (her yıl değişir).

4. Vergi Ne Zaman ve Nasıl Beyan Edilir?

• Satışın gerçekleştiği yılı izleyen yılın Mart ayında vergi dairesine Gelir Vergisi Beyannamesi verilmelidir.

• Ödeme genellikle Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte yapılır.

• Beyanname e-Devlet ya da Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) sistemi üzerinden elektronik ortamda verilebilir.

5. Hangi Durumlar Vergiden Muaftır?

• Miras kalan bir taşınmazın satışı → Gelir Vergisi ödemezseniz (miras yoluyla edinilen mallar için süre aranmaz).

• 5 yılı doldurmuş taşınmazın satışı → Vergi yok.

• İşyeri olarak değil, şahsi kullanım için edinilen taşınmazlar → Ticari kazanç oluşmadığı sürece sadece değer artışı kazancı üzerinden değerlendirilir.

6. Sık Sorulan Sorular

Soru: Evi eşimle ortak aldık, satarsak her ikimiz de beyan vermek zorunda mıyız?
Cevap: Evet. Evin her biri adına %50 hissesi varsa, her bir kişi kendi kazancı için beyanname verir.

Soru: Tapuda daha düşük satış bedeli gösterirsem vergi azalır mı?
Cevap: Hayır. Vergi dairesi rayiç bedel ve banka kayıtları gibi bilgilerle gerçek durumu tespit edebilir. Yanıltıcı beyan, ceza ile sonuçlanabilir.