Evinizi satmaya karar verdiniz. Alıcıyla anlaştınız, kaparo alındı, tapu günü belirlendi... Her şey yolunda görünüyor, değil mi? Ancak eğer sattığınız evi satın almanızın üzerinden henüz 5 tam yıl geçmediyse, hesabınızı tekrar gözden geçirmeniz gerekebilir. Çünkü Maliye, elde ettiğiniz kârın bir kısmını gayrimenkul değer artış kazancı vergisi olarak talep edebilir.

Pek çok konut satıcısının "sürpriz vergi" olarak adlandırdığı, ancak yasalarımızda net bir şekilde yeri olan gayrimenkul değer artış kazancı hakkında bilmeniz gereken her şeyi ve hesaplama yöntemlerini bu yazıda derledik.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir?

En basit tanımıyla; bir gayrimenkulün (ev, arsa, iş yeri) iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl (60 ay) dolmadan elden çıkarılması sonucu elde edilen kâr, Gelir Vergisi Kanunu’na göre vergiye tabidir. İşte bu kâra teknik olarak gayrimenkul değer artış kazancı denir.

Devlet burada şunu söyler: "Eğer bu mülkü barınma ihtiyacından ziyade yatırım amaçlı alıp kısa sürede sattıysan ve bundan bir gelir elde ettiysen, bunun vergisini ödemelisin."

Neden "5 Yıl" Kuralı Çok Önemli?

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisinin doğup doğmadığını belirleyen temel kriter takvimdir.

• 5 Yıldan Sonra: Evinizi aldığınız tarihten itibaren 5 tam yıl geçtikten sonra satarsanız, ne kadar kâr ederseniz edin, gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz. Kazancınızın tamamı size kalır.

• 5 Yıldan Önce: Eğer 5 yıl dolmadan satış yaparsanız, alış ve satış fiyatınız arasındaki fark hesaplanır ve vergi doğabilir.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Satıcıların en çok yanıldığı nokta burasıdır: Hesaplama sadece "Satış Fiyatı" eksi "Alış Fiyatı" değildir. Eğer böyle olsaydı, enflasyon nedeniyle herkes çok yüksek vergiler ödemek zorunda kalırdı. Devlet, enflasyonu dikkate alarak lehinize bir düzeltme yapar.

Gayrimenkul değer artış kazancı hesaplanırken şu adımlar izlenir:

1. Enflasyon Düzeltmesi (Endeksleme): Evi aldığınız tarihteki Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ile sattığınız tarihten bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranı karşılaştırılır. Böylece evi aldığınız rakam, bugünün parasına (bugünkü değerine) güncellenir.

2. Maliyetlerin Düşülmesi: Satış sırasında ödediğiniz tapu harçları ve varsa emlakçı komisyonu gibi faturalı giderler kârdan düşülür.

3. İstisna Tutarının Düşülmesi: Devlet her yıl bir istisna tutarı belirler (2025 yılı için bu tutar 120.000 TL'dir). Bu rakam da kârdan düşülür.

Formülize etmek gerekirse:

Vergi Matrahı = (Satış Bedeli) - (Endekslenmiş Alış Bedeli + Giderler+ İstisna Tutarı)

Ortaya çıkan rakam üzerinden, artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergi hesaplanır.

Örnek Senaryo ile Hesaplama

Diyelim ki 2023 Ocak ayında 2.000.000 TL'ye aldığınız bir evi, 2025 Aralık ayında 6.000.000 TL'ye satıyorsunuz.

• Alış fiyatınız olan 2 Milyon TL, Yİ-ÜFE artış oranına göre bugünün parasıyla (örneğin) 4.500.000 TL'ye denk geliyor olsun.

• Bu durumda sizin gayrimenkul değer artış kazancı hesabınızdaki brüt kârınız: $6.000.000 - 4.500.000 = 1.500.000 TL$ olur.

• Bu rakamdan 120.000 TL (2025 istisnası) ve tapu masraflarını düştükten sonra kalan tutar üzerinden vergi ödersiniz.

Miras Kalan Evlerde Durum Farklı!

Buraya dikkat! Eğer sattığınız ev size miras yoluyla (veraseten) veya bağış yoluyla intikal ettiyse, 5 yıl kuralı geçerli değildir. Miras kalan evi isterseniz ertesi gün satın, gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz. Bu vergi sadece parayla satın alınan mülkler için geçerlidir.

Sonuç: Profesyonel Destek Şart

Tapuda işlem yapmadan önce mutlaka bir uzmana danışarak gayrimenkul değer artış kazancı hesaplamanızı yaptırın. "Tapuda fiyatı düşük gösteririm, vergi çıkmaz" düşüncesi ise artık çok riskli. Banka kredileri ve sıkılaşan denetimler (Ekspertiz zorunlulukları vb.) nedeniyle, gerçek değer üzerinden işlem yapmak yasal bir zorunluluk haline geldi.

Yanlış bir hesaplama veya beyan edilmeyen bir kazanç, ileride size vergi cezası ve gecikme faizi olarak geri dönebilir. Satış kârınızın tadını kaçırmamak için hesaplamanızı doğru yapın, imzanızı gönül rahatlığıyla atın.